2008年12月09日

自宅決済

自宅マンションの決済日でした!

無事順調に終わり自宅を手に入れることができました☆

銀行の奥の部屋から出ると一般のお客さんが畏敬の表情で見ていました。

自宅は高層階で眺望がよく今からの独身生活をさらに楽しく過ごせそうです。

とりあえずTVとTVボードを購入しようと思っていたのですがなかなか決まりません。

でも楽しい悩みですね。

CFがマイナスになるばかりです。

バイトでもしようかなどと考えています。

年始以降にORを2つ買おうと思っています。

3部屋の予定でしたが残金では難しいと思いますので。

頭金が突然降ってこないかなぁなどと考えてしまいます。

物件をもっとたくさん見ないといけないですね。

頑張ります!
posted by YOU at 01:37| 東京 ☀| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月06日

もう少しで決済日

本審査も無事通りもう少しで決済日です。

自宅マンションは負債と考える人も多いですが元金部分は売却したときに戻ってくるので必ず負債とはなりえないと思います。

2000万円のマンションを変動金利1.875%、35年で買ったとして

月返済額は64976円

5年後の残元金は17880236円となります。約212万円はそれまで貯金したのと同じ意味合いになると思います。

ただ同じ額で売れることを想定した場合ですのでやはり価値が下がらない物件を買うことが絶対条件です。

不動産に関しては素人がいくら勉強したところでプロには勝てないと思います(自分のようなサラリーマンでは)

自分で調べきれない場合信頼できる業者を探すほかありません

今回賃貸から所有物件に変わるので家賃手当の月3万がなくなります

年36万のCF減は痛い

今までは賃貸で約4万円の手出しでしたが今後約7万の手出しになります

より節約していくしかないですね

ただ銀行の与信は上がるので物件は買いやすくなると思います。

残りの貯金で買えるのはあと2件でしょう

リスク分散から考えると3件は欲しいところですが。

バイトでもしましょうかね

新しい部屋に住むのが楽しみです
posted by YOU at 01:32| 東京 🌁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月12日

悔しい話

実兄が自宅を買うということなので図面をこっちにFAXしてとか相談にのるなどと言っていましたが

「お前は所詮素人。相談しても仕方がない」

と言われました。

確かに今は物件は1件も持っていません。

収益計算だけできても説得力がないですよね。

いつかというか10年後までに見返します。
posted by YOU at 01:33| 東京 ☁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月04日

セミナーに行ってきました

泊りがけで不動産セミナーに行ってきました。

ヒューレッジパッカート社の金融電卓を駆使した一瞬で金利、元金、CF、IRR、FCRなど計算ができます。

なれないことで頭がパンクしそうになりましたが

無事楽しく勉強することができました。

参加者は法人の社長さんや専業大家さん、学生までさまざまな方がおられ

全く別の世界の人たちと話をしているような気持ちでした。

夜は散々飲んで、露天のジャグジーにつかり高級な日本酒を飲む贅沢をさせていただき大変満足でした。

今後の投資はどのように行っていくか大変参考になりました。

今日セミナーが終わってなにか世界が変わったような気分にさえなりました(世界変容感といいます。精神科の症状のひとつですねw)

大事な予定を断って参加した甲斐があります。

とりあえず賃貸で今の年収では融資も難しいので自宅を買います

1戸建てを買おうと思っていましたが立地から考えると同じ値段ではマンションの方がいいかとも思います。

やはり副都心徒歩圏内で所有権あり、再建築可能な1戸建てを買うのは2000万円位では難しいでしょう

つい最近買おうとしていた収益マイホームが一番よかったんですが結局建ぺい率オーバーで融資がつかず、残念です

さあ今から復習だーと思ったらもう1時ですね

寝ますかZZZ
ラベル:不動産 HP電卓
posted by YOU at 01:10| 東京 🌁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月24日

悲しいお知らせ

本日よくしてもらっている業者から連絡があり

金融機関の融資が一層厳しくなったとのことで唯一融資してくれそうだった銀行も自宅がないと厳しくなるとのことでした

近いうち内見に行く予定だった物件もまず無理だと思われます。

よって自分の住居は賃貸でワンルームを買っていくという作戦はもう不可能です。

よって自宅を最初に買います。

優柔不断な自分も、もう腹が決まりました。

再来週あたり収益計算のセミナーに参加する予定で、稼げる物件かそうでないか瞬時に計算できるようになるというのに

当分収益物件は買えないということは悲しいことです。
ラベル:融資 自宅 住宅
posted by YOU at 20:51| 東京 🌁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月21日

住宅ローン

4件目で仮審査をうけてくれることになりました。

色々勉強になりますが今の資格のコピーも一緒に提出したほうがよいなんてその業界の人に聞かないとわからないですね

家賃手当てはやはり年収から除外するんですね

そうすると年収500万は多分切りますね。。。

どちらの金融機関でも年収の6〜7倍までが住宅ローン適用の限度額なので年収500なら3000万位までしか借りれません。

物件評価と人物評価

今の会社は昇進しないと昇給がないあまりよくないところなんである程度物件買ったら転職しましょうか

登記簿、抵当権や共同担保などなんとなくわかっている程度でまだまだ理解できてないことが山積み

勉強が必要ですね

30歳で一戸建てを買おうとするとそれに伴う理由が必要になります。

師匠いつもありがとうございます。

恩返しはどうやってやりましょうか。。。
posted by YOU at 18:55| 東京 ☀| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月13日

自宅が欲しい今日このごろ

地元の友人の弟が銀行員をしているので以前質問したことがある

「住まいが持ち家か賃貸かで銀行の信用ってそんなに違うものなの?」

「当然でしょ。賃貸のは逃げるかもしれないから。全然違うよ」と

今日買うかもしれない自宅を見に行きました

古屋付き物件です。

リフォームして2階を貸せたらいいなと思いました

師匠にまたいろいろお話を伺いました

普通では聞けないような話ばかりで貴重です。

いつもありがとうございます。

朝業者より2件物件情報が入っており夕方から見に行く予定でしたが1件目は今日買い付けが入って即売

2件目も目黒区でいいなと思ったのですが売主さんが現金でないとダメ
とのことで無理でした

最初は自宅を買って与信を上げる?べきでしょうか

どうなるのかまだ分かりません
posted by YOU at 21:52| 東京 ☀| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年10月09日

いい物件ほど足が速い

足が早い?でしょうか

最近23区内でありえない値段、利回りの物件が出ました

まあ教えてもらったんですけどね

担当者が時間が遅かったため帰ってしまっていました

そこで次の日の仕事の休憩時間である昼ごろにかけてみると既に売れていました

午前中にすさまじい問い合わせがあったようです

夜にネット上に出て次の日の午前中に売れるとは。。。

早すぎますね

もう1件業者より神奈川で立地のよい物件が出ましたがこれまた満額で決まってしまいました

満額だと収支が微妙だったんですけどそれでも表面12%はあるかと

いい物件はやはり早いです

先ほど久々に師匠とお話しました

ある案件の出口についていろいろとお話を伺ったのですが

どうしてそのようなことを思いつくのかというような必ず利益を出す方法を何個も考えています

本当にプロなんだなぁとつくづく思います

KYもプロになれるように学習して行きたいと思いました。

いつもありがとうございます。

とりあえず今年は収益率の計算を完璧に行えるようになること

NOI10%以上の物件を都内に買うこと(これは年内ではないつもりでしたが)

今年も残り少ないですが計算のほうは完全にできるようになりそうです。

寒くなったので皆さん身体をお大事にしてください☆

posted by YOU at 00:09| 東京 ☁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月24日

価値の公式

【V=I/R】
物件価値=家賃収入÷利回り

山の手線 とある駅より徒歩8分
価格   1040万円
専有面積 16、14平米 ユニットバス、ロフト付き?
築年   平成元年築(築19年)
土地権利 所有権
管理費  8700円
修繕積立金2000円
月額賃料 80000円 現況賃貸中
総戸数  25戸

V=96万÷10.67
V=8997188となります。

この物件の価格は適正ということになります。

ただ前述していますが修繕積立金が月額2000円と安く、かつ総戸数が25戸しかないため
このブログを書き始めた当初は買いたかったかもしれませんが
今なら間違いなく即除外します。


この公式とても面白いです。

今まで選んだ物件もこれを計算すれば即買いかどうかがわかります。

追記
このあとなにかおかしい気がしたので見直してみると
V=I÷RのIの部分は家賃収入ではなく
ネット収入でした
ということでやり直すと
V=831600÷10.67%
V=77938144となります。
もう210万指値できれば買いということでしょうか

そんなことを業者さんに言ったら安すぎるって怒られそうですね

でもこの街は非常に価値が高くキャップレートが低いため10.67%で計算してよいのか少し気になるところです

また解決したら追記します
posted by YOU at 00:23| 東京 ☀| Comment(0) | 収益率計算 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月23日

FCRとCCR

FCR(Free and Clear Return)はROI・OARなんて言い方もしますが日本語に訳すと
総収益率。つまりその物件を現金で購入した場合のネットの利回りのことです。

家賃の総額(GPI)から空室損や未回収損、そして管理費・固定資産税といった運営費(Opex・OE)を差し引いた正味の収入(=NOI:営業純利益)を自己資金と借入金の合計額、つまりその物件を購入するのにかかった総額で割ったものになります。

地域や物件によって空室率も違いますし、運営費も違いますよね。
FCRを見ることによって表面利回りではわからないその物件の本当の力がわかります。

http://www.sftd.jp/contents/2006/06/2_1.html#more
より引用

計算の実際
山の手線 とある駅より徒歩8分
価格   1040万円 値下げ後900万円
専有面積 16、14平米 ユニットバス、ロフト付き?
築年   平成元年築(築19年)
土地権利 所有権
管理費  8700円
修繕積立金2000円
月額賃料 80000円 現況賃貸中
総戸数  25戸

物件価格900万+諸経費約90万
990万を現金購入したとして、
NOIは以前に出しているので修繕積立金と管理費を引いて831600円となります。
831600÷9900000=8.4%となります。

あっているんでしょうか。。。
posted by YOU at 19:57| 東京 ☀| Comment(0) | 収益率計算 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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