2009年11月27日

近況

前の記事が8月でもう3ヶ月もたつのかと思うと時の流れは非常に早いです。

自己資金は年内に600強になるのでその部分は達成できそうです。

現在中古戸建に買い付けを入れています。

まだ融資打診もしていませんしどうなるかは分かりませんがもし融資がだめでもあせらずやっていくつもりでいます。

最近株に手を出していますが余裕で負けています。

まだ売りを確定していないんで来年まで塩漬けですが。

投信と株であわせて約90万位までじょじょに増やしていますが利回り10%というのが元値が毎日変動するので正直分かりづらいです

家賃って消費税かからないんですね

それだけ公共のものということでしょうか。

また更新します。
posted by YOU at 20:08| 東京 ☀| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年08月27日

今後の予定

都内その他で190室も運営しているものすさまじい業者の方に相談してみました。

現在の自己資金で現金で買ってもそれほど稼げないので

来年で勤続3年になるしそこで融資を使って買ってみてはどうか、と

ということで来年までまったりとやってきます

年内に自己資金は600弱位にはなるかと思います

それまでは机上の勉強とセミナー参加、物件見学最低週1でやっていく予定です

副業頑張ります!

ちなみにそっちで昇格しましたw

5日にホームズ不動産投資フェアに1人で行ってみます

自宅購入に関して早く買いたいという気持ちが先行し物件を早く決めてしまったことに多少後悔しています

30でマンション買った!といえば世間的には「いいねえ」となりますが住宅ローンを使うならよりいい方法があることを購入後に知りました

その方法は当然収益マイホームです

5年後以降で買い替えを考えていますのでその方法でいきます

収益物件の購入はその点に学んで後悔しない物件を時間をかけて探し一気に買います

posted by YOU at 12:14| 東京 ☀| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年08月25日

物件が買えません

去年から不動産投資の勉強をはじめて1年以上経ちます

去年末に自宅のマンションを買ったのですがそれ以降物件が全く買えません

業者も今の属性では相手にされてない感があります

自己資金は毎月少しずつですが貯まってきてはいますが物件を買えないのが自分のストレスになりつつあります。。。

定期などは金利が低すぎて全く増えないので投信をまだ数十万程度ですが毎月積み立てています

しかし実際計算すると収益物件を買ってリターンを得るのでは比べ物にならないほど不動産の方が利益が出る気がします

そういえば副業始めました

本業と180度位違うのでとても楽しいし利益というか給料ももらえています

そちらの給料は全て投信買おうと思っていますw

ワンルームからはじめるべきなんですかね

これだけ時間かけてるのに結果が出ないので投資回収率はゼロ

年内になにかしら納得できる物件を買える様に情報収集していきたいと思っています
posted by YOU at 03:24| 東京 ☁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年08月07日

自己紹介&VISION

はじめまして☆

YOUと申します。よろしくお願いします。


ブログを書く目的は
1、他の投資家の方との交流
2、モチベーションの維持のため です。

皆さん気軽にコメントやメールお願いします。

お気軽にメール等ください。情報交換しましょう

現在の保有物件
新宿区に区分1件(自宅)

今年参加したセミナーなど
JFA お金の教養セミナー、FX体験入門
CFネッツ 空室対策,リスクコントロール

今年の目標
http://realestate40.seesaa.net/article/112135275.html
ラベル:不動産投資
posted by YOU at 03:06| Comment(4) | 自己紹介 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年06月23日

融資相談に行きます

またありえない位ブログを放置しましたw

仕方ないです。何も書くことがなかったからです

物件は週1〜週2件のペースで主に木造築フルを続けて見に行っています。

積算で物件価格を上回るか、土地値以下の値段で3500万以下の物件ばかり見に行っています。

で最近見た23区内のほぼ土地値、利回り12%の物件があったので先に融資の相談に行ってみます。

指値の値段で買えれば
FCR 9.55%
K% 5.94%
CCR 26.48%
レバレッジ +
DCR 1.95
※運営費15%、満室想定(既に満室)→CF100万以上
空室率10%とってもCF80万以上。でもこれだとおいしくないですね

と思ってたら近隣の県ですさまじくいい物件が出ました。任売ですが

先にこっちを融資打診してみようと思います。

思ったのですが激安で出ている物件は任売が多い気がします

その段階で指値が通れば値段を下げる前に買うことができるのではないかと思いました

今回どちらも買うことができなくても落ち込んだりせず淡々と続けていこうと思います

まだ1件も収益物件を持っていないたわごとでしたwおやすみなさいませ
posted by YOU at 01:04| 東京 ☁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月21日

融資通らず

ブログをだいぶ放置してしまいました。

結局融資が通らずいろいろな銀行に連絡してみましたが厳しいようです。

レバをかけて物件購入できなければ現金でワンルームを買って行く方法しかありません。

地元の業者のヒアリングは絶対に必要だと思いましたし

物件資料を十分集めず判断したことは大変危険でした。

今年は勉強と貯金に励もうかなとも思いますが

いい物件があればまた挑戦しようと思います。
posted by YOU at 11:00| 東京 ☁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月28日

買い付けを入れる

今日は近隣の県の物件を見に行ってよかったので買いつけを入れました

かなりの築古で値段は路線価位でかつ満室

築年数からボロボロを想像してたのですが外壁、基礎に修繕が入っており平成築以上に見えました。

FCR 10.02
K% 7.59
CCR 121.70
DCR 1.35
BER 74.35
IRR 144.93

オーバーローンできたらいいなーと思っています。
売却理由がよくわかりません。

とても大事なことなのに。。。

posted by YOU at 00:59| 東京 ☁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月18日

物件見学2件

今日はノリマキさんと渋谷で一緒にランチして不動産について色々と教えて頂きました。

その後新宿区の区分1件と千葉県のアパートを見に行ってきました。

図面に詳しい住所が載っておらず1時間かけて隣県に行ったにも関わらず物件が見つからないという最低な結果泣

今後はグーグルマップをコピーしてこのような失敗はないようにしたいです

ドジですねー。でも駅徒歩12分でも生活インフラは非常に整っている印象を受けました。


その後再度物件を見に行き実物を見ましたがグーグルマップで見たとおりツタだらけのごみだらけ

近くに大きな病院がありすぐ両隣、近隣のアパートも空室率は非常に低かったです。

2番手でも買い付けを入れようと思い銀行に打診、業者にも連絡しますが買い付け5,6本すぐに入って現金で買われていったそうです

やはりいい物件だったようです。

早く自分の物件が欲しいです
posted by YOU at 20:18| 東京 ☀| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月07日

借地権 不動産用語

借地権がよくわからなかったので調べました。

建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のこと。
借地権の契約期間は最低30年以上。
借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上。
地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみ。
定期借地権と区別するために普通借地権ということもある。
また、借地権には、地上権と土地賃借権の2つの種類がある。


正当事由 【せいとうじゆう】
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普通借地権契約や従来型の借家契約で、借り手が契約更新を求めた場合に、貸主側に正当事由がなければ更新を拒否できず、明け渡しを求められない。
この正当事由とは、貸主側が自分で使用する必要性があり、なおかつ借り手・貸主双方の利害得失を比較考慮して、貸主に相当の事情があると認められる場合のこと。
立退料の支払いも正当事由を補完する。
定期借地権、定期借家契約には正当事由制度は適用されない。
借地権者に不利にならないよう認められない場合が多いようです。


地上権 【ちじょうけん】
--------------------------------------------------------------------------------
借地権の種類のひとつ。
地代を支払う義務はあるが、地主に断ることなく自由に売買したり、また貸しや建て替えが可能。
地上権を設定すると地主に登記を請求することができるので、抵当権を設定して地上権を担保に融資を受けることもできる。
借地人の力が強く、所有権に近い。
民法では地上権を「他人の土地に於て工作物または竹木を所有するためその土地を使用する権利」と規定しており、所有権と同じ「物権」に分類している。

土地賃借権 【とちちんしゃくけん】
--------------------------------------------------------------------------------
2種類ある借地権のうちのひとつ。
地上権とは違い、売却や転貸、建て替えの際には地主の承諾が必要になる。
売却や建て替えの承諾を得るために、借地権価格の1割程度の承諾料を支払うのが一般的。
土地賃借権には抵当権の設定はできないし、地主は賃借権を登記する必要はない。
ただ、定期借地権の場合は登記されるケースが多い。
なお、賃借権の法的性格は、賃貸借契約によって対価を払って使用できる権利で、債権に当たる。

借地権割合 【しゃくちけんわりあい】
--------------------------------------------------------------------------------
土地の権利が借地権の場合に、更地の時価に対する借地権価格の割合を意味する。
市場では、地価の高い地域ほど借地権割合も高くなり、相対的に底地評価が低くなる。
商業地では8〜9割、住宅地では6〜7割程度の場合が多い。
相続税評価では路線価の設定された地域ごとに借地権割合が設定されているので、目安を知るには路線価が有効。
ただ、市場における借地権割合と税務上の借地権割合は必ずしも一致するとは限らない。




ヤフー不動産より引用しました。
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%BC%DA%C3%CF%B8%A2






ラベル:借地権 不動産
posted by YOU at 12:11| 東京 ☁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月01日

組長のリフォーム手伝い

組長のアパートの一室が空室になっているとのことでリフォーム中であり勉強させていただくことになっていました。

午前中よりお邪魔させて頂き、排水管の切断、新しい排水管の取り付け、床材の張替えをほぼ見学ですが

一緒にさせて頂きました。

マルノコで切った床材をななめにしてしまいすみませんでした。

正直排水管など水まわりは業者がやるものだと思っていましたので、そこまでやるものなのだと研究心に脱帽です。

床下やクロスをはがした中はどうなっているか、などは見てみないと素人はさっぱりわかりませんし

コストが材料だけでいくらかかるのか、見積もりをとる上でも知っていれば参考になりますし

新築を建てる時でも床下や壁の中など自分で見ておけば業者に話をしやすくなります

そういった意味でも知っておく方が有利になりますね。

またリフォーム投資をここまで一室にかけるリターンはどうなのか気になっていましたが1棟全体では利回りは十分でリフォームの練習と息抜きをかねてやっているということで

私のような素人の勉強にもなりありがたいです。

今日もたくさん融資の話や物件の話、今後どのようにやっていくべきか、など非常に勉強になる話を聞くことができ、ありがたいという言葉に尽きます。

今後も勉強しなにか恩返しができたらと思います。

posted by YOU at 21:39| 東京 ☀| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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