2008年09月24日

価値の公式

【V=I/R】
物件価値=家賃収入÷利回り

山の手線 とある駅より徒歩8分
価格   1040万円
専有面積 16、14平米 ユニットバス、ロフト付き?
築年   平成元年築(築19年)
土地権利 所有権
管理費  8700円
修繕積立金2000円
月額賃料 80000円 現況賃貸中
総戸数  25戸

V=96万÷10.67
V=8997188となります。

この物件の価格は適正ということになります。

ただ前述していますが修繕積立金が月額2000円と安く、かつ総戸数が25戸しかないため
このブログを書き始めた当初は買いたかったかもしれませんが
今なら間違いなく即除外します。


この公式とても面白いです。

今まで選んだ物件もこれを計算すれば即買いかどうかがわかります。

追記
このあとなにかおかしい気がしたので見直してみると
V=I÷RのIの部分は家賃収入ではなく
ネット収入でした
ということでやり直すと
V=831600÷10.67%
V=77938144となります。
もう210万指値できれば買いということでしょうか

そんなことを業者さんに言ったら安すぎるって怒られそうですね

でもこの街は非常に価値が高くキャップレートが低いため10.67%で計算してよいのか少し気になるところです

また解決したら追記します
posted by YOU at 00:23| 東京 ☀| Comment(0) | 収益率計算 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月23日

FCRとCCR

FCR(Free and Clear Return)はROI・OARなんて言い方もしますが日本語に訳すと
総収益率。つまりその物件を現金で購入した場合のネットの利回りのことです。

家賃の総額(GPI)から空室損や未回収損、そして管理費・固定資産税といった運営費(Opex・OE)を差し引いた正味の収入(=NOI:営業純利益)を自己資金と借入金の合計額、つまりその物件を購入するのにかかった総額で割ったものになります。

地域や物件によって空室率も違いますし、運営費も違いますよね。
FCRを見ることによって表面利回りではわからないその物件の本当の力がわかります。

http://www.sftd.jp/contents/2006/06/2_1.html#more
より引用

計算の実際
山の手線 とある駅より徒歩8分
価格   1040万円 値下げ後900万円
専有面積 16、14平米 ユニットバス、ロフト付き?
築年   平成元年築(築19年)
土地権利 所有権
管理費  8700円
修繕積立金2000円
月額賃料 80000円 現況賃貸中
総戸数  25戸

物件価格900万+諸経費約90万
990万を現金購入したとして、
NOIは以前に出しているので修繕積立金と管理費を引いて831600円となります。
831600÷9900000=8.4%となります。

あっているんでしょうか。。。
posted by YOU at 19:57| 東京 ☀| Comment(0) | 収益率計算 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月07日

不動産の取得費と譲渡費用

(譲渡所得の収入金額)−(取得費と譲渡費用)=(譲渡益)

(譲渡益)−(特別控除など)=(譲渡所得)→ここに課税


取得費となるもの
購入代金、購入手数料、購入契約書に貼付した収入印紙代、不動産取得税、取得の際に支払った立退き料、設備費、改良費、登録免許税、消費税、登録手数料、資産の使用開始までに生じた借入金の利子、など

短期譲渡5年未満=20%
長期譲渡5年以上=39%

平成16年1月1日以後に譲渡した場合の税額の計算は次のように行います。

税務署のページより引用しています
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm

(例)
 30年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億5,000万円、土地・建物の取得費(建物は減価償却費相当額を控除した後)が1億円、譲渡費用(仲介手数料など)が500万円の場合

(1)課税長期譲渡所得金額の計算

15000万円ー10500万=4500万円

(2)税額の計算

イ 所得税 15%

4500万×15%=675万円

ロ 住民税  5%

4500万円×5%=225万円

長期譲渡5年以上の場合は20%の900万円

短期の場合だと39%になりますので
4500×39%=1755万円になります

いろいろ収益率計算をやっていますがひとつひとつがバラバラでなんかなって感じです。

ROIは割りと早く計算できるようになってきたように思います。

おそらくあっているでしょう。

でもこういう計算は完璧にやらないといけないんですよね

間違えたら終わりですから







posted by YOU at 23:59| 東京 ☔| Comment(0) | 収益率計算 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

収益率計算 減価償却費

減価償却費とは

資産と言っても建物は経年により劣化します。
その毎年の劣化分、経費として認めてくれるという会計上の仕組みのようです。


ややこしいのは減価償却費が実際動くお金ではないこと。利益と実際のキャッシュフローは一致しないのです。

当然ですが土地は減価償却しません。

よって不動産購入台帳価格の建物の部分のみに適用されます。台帳価格を調べないといけません

新築不動産の場合

減価償却費=(建物取得価額−残存価額)×(1/法定耐用年数)
                                
中古不動産の場合

  減価償却費=(建物取得価額−残存価額)×(1/残存耐用年数)
                                
残存耐用年数
中古の建物の場合、購入時からあと何年使用可能か、というのを見積もる。
法定耐用年数−(経過年数×80%)

法定耐用年数
RC、SRC 47年
重量鉄骨 34年
軽量鉄骨 27年
木造   22年

この物件の場合
山の手線 とある駅より徒歩8分
価格   1040万円 値下げ後900万円
専有面積 16、14平米 ユニットバス、ロフト付き?
築年   平成元年築(築19年)
土地権利 所有権
管理費  8700円
修繕積立金2000円
月額賃料 80000円 現況賃貸中
総戸数  25戸

物件価格900万
仲介手数料 3%+6万=33万
建物の割合を50%とします 
償却率 47−(19×0.8)=15.2=15年→32年
 
145781円になりました

なんかおかしいような。。。

いや多分あっているでしょう





posted by YOU at 22:40| 東京 ☔| Comment(0) | 収益率計算 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月28日

収益率計算 ADS

山の手線 とある駅より徒歩8分
価格   1040万円 値下げ後900万円
専有面積 16、14平米 ユニットバス、ロフト付き?
築年   平成元年築(築19年)
土地権利 所有権
管理費  8700円
修繕積立金2000円
月額賃料 80000円 現況賃貸中
総戸数  25戸

諸経費を物件価格×1,1とし年利4%で元利金等方式
借り入れ期間は30年

ADS計算

ADSはDCRの計算に必要です。

ADSとは年間元利返済額の意味

この物件の場合
既に出していました。自分が意味がわかっていなかっただけですw

月額では35万円になります。

とすると前回のDCR計算も間違っていますね。。。

あとこの物件総戸数が25ですね。

修繕積立金も月2000円と安いです。

25戸だと年60万、10年で600万です。

投資不適格ですね



見直すと色々理解できなかったことが浮き彫りになります
posted by YOU at 22:43| 東京 ☔| Comment(0) | 収益率計算 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月26日

DCR計算

DCR計算

DCR(Debt Coverage Ratio)とは
債務回収比率のことで、返済の何倍の収入があるのか?を示す指数です。

これが1%をきるとその物件は破綻への道を進むことになります。

その計算方法は?

DCR=NOI÷借入金返済額です。

この物件だと記事を見るとおりNOIは自己資金300万円の場合51万円です。
http://realestate40.seesaa.net/article/104806103.html

年間支出は計算では45万円となりました

上記の式に当てはめると51万÷45万=1.133となります

上記の事例を比較すると購入金額、自己資金、借入金額・金利、実質利回りは同条件でも借入期間の違いからくる返済金額の多寡により、

一方は優良物件、他方は不良物件になることが、DCRを診ることによって明らかになります。ちなみにDCRの目安となる数字は1.3%といわれています。

それ以上ないと成り立ちません。

ようするにこの物件はDCRの結果成り立たないことがわかりました。

実質利回りや初年度のROIだけではできていませんでした。おそろしや。。。

次はADSいきます

追記
計算方法を間違っていました。

45万円は年間支出でありADS(年間返済額)ではありませんね

35万円です

51万÷35万=1.457となります。

理論値ではセーフです

ワンルームを買っていく場合最低3件位はないと空室率が100%か0%になってしまうので1件ではだめですね






posted by YOU at 22:48| 東京 ☔| Comment(0) | 収益率計算 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月21日

LTV ローン・トゥ・バリュー。 LTV ローン・トゥ・バリュー

■ 財務、会計から貯蓄、ローンまで幅広い金融計算をサポート!

LTV ローン・トゥ・バリュー


資産価値に対する負債比率、銀行が融資を行う時の

担保比率を指す。

計算の方法は「負債÷不動産価格」です。

LTVの値が小さいほど、元本に対する安全性が高くなります


物件価格1億円の場合
自己資金5000万、借り入れ5000万の場合 LTV=50%

自己資金3000万、借り入れ7000万の場合 LTV=70%

当然LTVが低い方が安全度は高くなります

レバレッジとリスクを考えた比率は70%が無難なようです。

それ以上だと金利上昇時などのリスクが上昇するみたいです


この物件の場合
負債600万円、不動産価格900万円ですので
600÷900=66.6%となります。

まあまあですかね

次はDCRいきます

そろそろ金融電卓買いましょうか




posted by YOU at 00:18| 東京 🌁| Comment(0) | 収益率計算 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月15日

収益率計算 ROI

収益率計算 ROI

ROIは投下資本回収率の意味です。

山の手線 とある駅より徒歩8分
価格   1040万円 値下げ後900万円
専有面積 16、14平米 ユニットバス、ロフト付き?
築年   平成元年築(築19年)
土地権利 所有権
管理費  8700円
修繕積立金2000円
月額賃料 80000円 現況賃貸中
総戸数  25戸

諸経費を物件価格×1,1とし年利4%で元利金等方式
借り入れ期間は30年

自己資金300万円、200万円、100万円で3つ計算します

自己資金300万円の場合
@返済額(月額)28,645
A返済額(年額)35
B返済総額 10,311,808
C家賃収入(年額) 96万円
D控除・諸経費(年額)10万円
E年間支出 45万円
F年間手取り 51万円
G表面利回り 10.7
H実質利回り 9.6%
I返済後利回り 5.7%
J投資利回り 17.0%

繰り上げ決済などでまた変化します。







posted by YOU at 23:56| 東京 ☀| Comment(0) | 収益率計算 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年08月12日

実質利回り

続き

山の手線 とある駅より徒歩8分
価格   1040万円
専有面積 16、14平米 ユニットバス、ロフト付き?
築年   平成元年築(築19年)
土地権利 所有権
管理費  8700円
修繕積立金2000円
月額賃料 80000円 現況賃貸中
総戸数  25戸

家賃収入は96万円
他に
仲介手数料
印紙税
司法書士手数料
登録免許税
不動産取得税
リフォーム費用 

がかかります。

家賃収入−(管理費+修繕積立金)=実質利回り
96万−(8700+2000)×12
=960000−128400
=831600円
=831600÷9000000
=0.924
=9.24%

この場所でネット9.24%回るならいいと思います。

最初はこれらのお金がかかります
仲介手数料  約5%
印紙税    約1万  
司法書士手数料
登録免許税  約2%
不動産取得税 約4%
保険料    
リフォーム費用 

面倒なのでこれらは物件×1.1で済ませます。

省略してすみません。

次はROI(投下資本回収率)を計算します
タグ:実質利回り
posted by YOU at 13:02| 東京 🌁| Comment(0) | 収益率計算 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

収益率計算

収益率計算

山の手線内側のある物件を例にとって計算してみます。


山の手線 とある駅より徒歩8分
価格   1040万円
専有面積 16、14平米 ユニットバス、ロフト付き?
築年   平成元年築(築19年)
土地権利 所有権
管理費  8700円
修繕積立金2000円
月額賃料 80000円 現況賃貸中
総戸数  25戸 

まずは表面利回りから
80000×12=96万円
960000÷10400000=0.923
表面利回りは9.23%

しかし値下げがあり900万円で買えることになりました。
960000÷9000000=10.67%

毎月の収入は9万円です。

次は実質利回りを計算します。

この物件買いたかったです。。。
posted by YOU at 03:39| 東京 🌁| Comment(0) | 収益率計算 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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