2010年09月27日

宅建の勉強でとても役に立つサイト

宅建の勉強で苦労されている方は多いかと思います

自分もなかなか集中できずやきもきしていましたが

最近の不動産の契約で仲介に入って頂いた業者さんにいいサイトを教えてもらいました

日影響の宅建スーパーWEB
http://tokagekyo.7777.net/

解説もかなり詳しいですし宅建の過去問が数十年分?いやそれ以上かもしれませんが載ってます

その方はそちらで勉強したようですし私も今それで勉強しています

平成19年分は30点台前半でした。もう少しで合格点に届きそうなので他のことやらずこっちに集中しようかと思います

今月の副業の成果は約14万でした

こちらもどれだけ時間を割くかが問題なので、試験が終わったら頑張ります

本業の方が離職率が高く拘束時間が長いのでどうだか分かりませんが長くやればすぐに昇進できそうな感じなので頑張ろうかと思っています

にしても週2休みで仕事終わる時間が遅いので自分の時間が本当に減りました

まあ自分が40台になれば時間とお金が手に入ると思えば頑張って働けます

外国株式、債権の調子もとてもよいです。運用益は5か月前からはじめて今のとこ30%超えてます。これはほったらかしでよいので非常に楽ですがすぐに現金化できません

香港のプロに任せてます。こっちを増額した方がいいかもですね。

もっと自己資金があればよりよく運用できるのに。。。
posted by YOU at 20:59| 東京 ☁| Comment(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月20日

団地物件契約

午前中からこの前見に行った物件の契約に行ってきました。

湘南の方だったので湘南新宿ラインで新宿から約1時間かかりました

売主の方は非常に人間のできた方でとてもよい表情をされていました。

ギラギラしてる私とは大違いw

この方は投資家というより個人で家を買って転勤のつど買い替えたりされているようでしたので

もう約40年もこの物件を保有し、自分が住まなくなったあと貸し出しておられるようでした

私のようにいくらで買えれば実利何%でCCRがいくらでとか細かい計算はしていなさそうな

十分もとはとれたということで最後にリフォームを約100万もかけており、買主の私としてはうれしいばかりです。

自分も年も年だしそろそろ身辺整理をしなくてはといった感じなのですよ、と

人間余命が少なくなればこうやって身の回りの財産などが面倒くさくなるんです、と

他にも4件程度物件をお持ちで正直経済的な不安はその人からは感じられなかった

前の住居も非常に高そうだしお金持ちの人なのだろうと

なにかもう悟ってるという印象を持ちました

自分もいつかはこうなれるのでしょうか

他の購入希望者は現金ではなかったため私が今回購入できた訳で

相場より高く貸せており表面は20%超えます

今回は非常によい売主さんと物件に出会えて感謝しております

この物件で賃貸業を学ぼうと思っています

あとこの前私の手放した物件が白アリが出たみたいで100万以上請求されています

瑕疵担保期間ギリギリのところだし私自身知りませんでしたのでどうなるかは分かりませんが来年の確定申告が赤字になる可能性大です

さらに買主に知っていたのでは?などと思われ、宅建の教科書にもありますが「悪意のある(知っていると意味)売主は保護されない。そもそも瑕疵担保は無過失責任」だったような気がします




posted by YOU at 21:26| 東京 ☀| Comment(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月17日

買い付け入れました

団地物件に買い付けを入れて上限額を伝えていましたが

結局上限額のまんまになってしまいました。

リフォーム後渡しとのことなのですがどの程度リフォームするのか見積もりを見てみないと分からないですし

正直もう少し安く買えたのではないかと思っています。

重説も契約までに必ず確認する予定で、とりあえず来週契約で手付いれます。

本来手付は10%以内になっていますが10%強とのこと。あえて何も言いませんが。

表面利回りは20%ですが実際のところ実利で最低10%は欲しいと思っていたのでそこはクリアすると思います。

賃借人も30年住んでいるようですしおそらくそうすぐには出ていかないでしょう

出口としては利回り13%程度で売る

賃借人に売る

空家になったらふるリフォームして周囲の団地にチラシをまいて売るのがよいかと

このあたりでは同じ間取りは少ないようですので賃貸も頑張ればなんとかなるかと

階段で5階なのでそこはどうかとは思いますが。

あといろいろ検索していますとこの団地は若者が少なくなっているようです。

やはり大人になると団地から出ていきたいという気持ちが強くなるのでしょうか

まあ契約を気持ち落ち着かせて臨みます

宅建の試験まで一カ月を切りましたが30点前後とかなり微妙なラインなので仕事が大変ですが集中して勉強するつもりです

トータルで150時間いかない位しかできていませんが本来必要な時間数300時間のところを200時間で合格したいです
posted by YOU at 00:13| 東京 ☔| Comment(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月13日

また区分を見に現地へ

今日は神奈川の物件を見に行きました。それも彼女とですw

団地物件で利回りは17%台ととても高いですが相場よりだいぶ高く貸している感じです

一応指値していますが買えれば20%超えです。

出口は100万位かけてリフォームして売却がよいかと思います

化粧台を一番クオリティの高いのをつけて床はCFで真っ白にします。

おそらく購入者は現在売りに出している物件価格の半値程度で買ったのではないかと思っています

それで中をリフォームして相場より1.5倍程度の値段で貸せているのではないかと

不動産で嫌なのはこうやって現地に行ったり周囲の相場を調べたり賃貸を見たりヒアリングしても買えないことが多いこと

最初図面を見た時はアドレナリンが出るのですがw

結局徒労に終わることが多いので。経験にはなりますが効率が悪いのと時間がかかりすぎます。前回のようにどう考えても相場の半額のような物件があればまた別ですが

現金で3000万程度あればもっといい情報が回ってくると思いますしすぐ現金で買えるのですが

それまでは手がかからずリスクの低い都心ワンルームを購入して賃貸していた方がいいかもしれないです

いろいろ情報を集めていると利回り20%台で任意売却物件が売りに出されていたりすることもあるので

根気よくやり続けることが大事だと思います

現金3000万あればそういう物件をすぐ購入できるので

能書きばかりで全然買えていない男のたわごとでした

とりあえず来週外国の金融商品を85万円程度買い増します

にしても日本が破産しないか心配ですね

資産家で投資会社の社長が話してたのですが

円安に向かう材料が全くないとのことです。

このまま進めば日本の大企業は日本から撤退せざるを得ないしそうすれば法人税が減って、ますます増税になるばかり

公務員を全て民間企業に変えてしまえばいいのに。なんて公務員の皆さんごめんなさい
posted by YOU at 01:55| 東京 ☀| Comment(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月07日

迷ってます

今後の方針で

どうすれば一番早く1億円に到達できるか

よく問い合わせている業者さんに物件情報提供を頼んでいましたが

来年の2,3月位ならS銀行の担当者と話したところ5000万円位までなら融資できるとのこと

もともと本業と副業で稼いで年200万ずつ海外の金融商品に投資する予定でしたが

今年の9月まででその商品が買えなくなるとのことで

不動産での資産形成を考えていましたが

投資会社の熱心な交渉により9月以降も買えることになりました

ですので元のプランで行くべきか来年5000万の物件を買うか

かなり迷ってます。

来年5000万の物件を買えれば自宅込で資産は約7000万になりますがほとんど負債です

組長がいつも言っていたのが「基本は現金3割を入れること。ハイレバレッジをかけると金利上昇時に破産する。俺は10台から不動産やってるが残ってる投資家は非常にすくない。ほとんどが破産した。」

今後の日本の情勢を考えるとすでに債務超過であり、破たんする可能性も高いです

やはり日政金で借りたお金は一度返し、残ったお金でワンルームを1戸レバかけて買って

本業と副業で年200以上投資していく方法が一番リスクが低いのではないかと思うので

その方法でいった方がよさそうです。

どちらがCFがより出るかを計算しましたがリスクを取りすぎて破産したのでは元も子もないですからね。

実際そういう人がたくさんいるみたいです。地方のRC積算評価だけ高く、徐々に破産していっている人が。

宅建試験が終わったら今までたまっていた本を完読して、新しい副業を始めようと思っています。

それはかなり楽しみです。自分の好きな分野なので

posted by YOU at 21:30| 東京 ☀| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月01日

今後の方針

とうとう仕事が始まりました。自分の興味のある分野なので前よりはきつくないですが

立ち仕事はやはり疲れます

今後の方針をどうするべきか色々考えています

とりあえず返済が国金分月10弱あるので

1、区分を2件現金で買う

2、融資を使って中古AP1棟買う

3、区分を現金で1件買ってあと2件区分をローンで買う

諸費込で500万以下の物件はなかなか探すのが大変な気がします

とりあえず区分を現金で1件買おうかと思っています

余ったお金で外国の金融商品を買うのか、区分を買うのか

まあ1件買って今後の方針を決めます

現金で買う場合投資回収に時間がかかるので自分の探した中で一番利回りの高いものにします

にしても業者は売れればいいと思っているのか、管理費がやたら高かったり

戸数が少なくて修繕積立金がちゃんとたまらなさそうな物件を平気で勧めてきます

何十年もやってるのに収益計算をしてないとしか思えません

そういう業者は使う気になれません
posted by YOU at 21:31| 東京 ☀| Comment(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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